Planujesz sprzedaż albo wynajem mieszkania, domu lub lokalu? A może kończysz budowę i przygotowujesz dokumenty do zawiadomienia o zakończeniu prac? W takich sytuacjach może być potrzebne świadectwo charakterystyki energetycznej. Wyjaśniamy, czym jest ten dokument, kiedy trzeba go przekazać, jak długo pozostaje ważny i jakie dane warto przygotować przed zleceniem.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej, często nazywane świadectwem energetycznym, to dokument określający energetyczne właściwości budynku albo jego części. Może dotyczyć całego domu, mieszkania, lokalu użytkowego lub innej części budynku przeznaczonej do samodzielnego użytkowania.

Dokument powstaje na podstawie danych technicznych nieruchomości oraz obliczeń wykonywanych zgodnie z obowiązującą metodologią. Nie jest rachunkiem za energię ani prognozą konkretnej kwoty, którą właściciel zapłaci za ogrzewanie. Zużycie rzeczywiste zależy również od sposobu użytkowania pomieszczeń, liczby mieszkańców, temperatury wewnętrznej i codziennych nawyków.

Kiedy świadectwo energetyczne jest potrzebne w 2026 roku?

Najczęściej obowiązek pojawia się w następujących sytuacjach:

• sprzedaż budynku lub lokalu, w tym mieszkania, domu albo lokalu użytkowego,
• wynajem budynku lub lokalu nowemu najemcy,
• zakończenie budowy, gdy przepisy wymagają dołączenia dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo wniosku o pozwolenie na użytkowanie,
• określone budynki publiczne i usługowe, dla których przepisy przewidują obowiązek umieszczenia kopii świadectwa w widocznym miejscu.

Przy sprzedaży dokument przekazuje się kupującemu, a przy najmie najemcy. Fakt przekazania świadectwa przy sprzedaży jest odnotowywany w akcie notarialnym. Jeżeli wymagany dokument nie zostanie przekazany, przepisy przewidują możliwość nałożenia kary grzywny.

W ogłoszeniu sprzedaży lub najmu należy podać wymagane wskaźniki energetyczne, jeżeli dla nieruchomości zostało już sporządzone świadectwo. Dzięki temu zainteresowana osoba może porównać podstawowe parametry energetyczne jeszcze przed zawarciem umowy.

Ustawa przewiduje również wyjątki dotyczące niektórych rodzajów budynków. Dlatego przy obiekcie zabytkowym, niewielkim budynku wolnostojącym, obiekcie gospodarczym albo budynku użytkowanym sezonowo warto zweryfikować konkretny przypadek przed zamówieniem dokumentu.

Co znajduje się w świadectwie?

W świadectwie znajdują się informacje pozwalające ocenić energetyczne właściwości nieruchomości. Dokument obejmuje między innymi:

• podstawowe dane budynku lub lokalu,
• wskaźnik zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP,
• wskaźnik energii końcowej EK,
• wskaźnik energii użytkowej EU,
• emisję dwutlenku węgla,
• udział odnawialnych źródeł energii,
• informacje o ogrzewaniu, przygotowaniu ciepłej wody, wentylacji i chłodzeniu,
• zalecenia dotyczące możliwej poprawy charakterystyki energetycznej.

Świadectwo zostaje zarejestrowane w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków i otrzymuje indywidualny numer. Sporządza je osoba posiadająca wymagane uprawnienia i wpisana do właściwego wykazu.

Jak długo świadectwo jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Ten okres może jednak zakończyć się wcześniej, jeżeli w budynku wykonano roboty budowlano-instalacyjne zmieniające jego charakterystykę energetyczną.

Do takich prac mogą należeć między innymi:

• wymiana źródła ciepła,
• docieplenie ścian, dachu lub stropu,
• wymiana okien i drzwi zewnętrznych,
• istotna przebudowa instalacji grzewczej, wentylacyjnej albo przygotowania ciepłej wody,
• rozbudowa lub przebudowa zmieniająca parametry energetyczne obiektu.

Po takiej modernizacji poprzedni dokument może już nie przedstawiać aktualnego stanu nieruchomości. Nowe świadectwo będzie potrzebne, gdy po wykonaniu prac budynek lub lokal zostanie przeznaczony do sprzedaży albo wynajmu.

Kto może sporządzić świadectwo energetyczne?

Dokument może sporządzić osoba uprawniona, figurująca w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. Warto zweryfikować wykonawcę przed zleceniem usługi. Sam wydruk bez numeru w rejestrze i wymaganego podpisu nie jest prawidłowym świadectwem.

Świadectwo może zostać przekazane w postaci papierowej albo elektronicznej. Wersja elektroniczna powinna posiadać numer nadany w centralnym rejestrze oraz odpowiedni podpis elektroniczny osoby uprawnionej.

Czy świadectwo można wykonać online?

W wielu przypadkach cały proces można przeprowadzić zdalnie. Właściciel przekazuje dokumentację i dane techniczne, a osoba uprawniona analizuje je, wykonuje obliczenia i rejestruje gotowe świadectwo.

Typowy przebieg realizacji wygląda następująco:

1. wybór rodzaju nieruchomości i właściwego wariantu powierzchni,
2. przekazanie danych technicznych oraz dokumentacji,
3. weryfikacja informacji przez specjalistę,
4. wykonanie obliczeń charakterystyki energetycznej,
5. rejestracja dokumentu i przekazanie gotowego świadectwa.

Jeżeli dokumentacja jest niepełna, wykonawca może poprosić o dodatkowe informacje lub zdjęcia. Dobra komunikacja na początku ogranicza ryzyko opóźnień i pozwala prawidłowo odwzorować stan nieruchomości.

Jakie dane przygotować przed zamówieniem?

Zakres potrzebnych informacji zależy od rodzaju obiektu. Najczęściej przydatne są:

• adres i rok budowy nieruchomości,
• powierzchnia użytkowa oraz układ pomieszczeń,
• rzut lokalu, projekt budowlany albo inwentaryzacja,
• informacje o ścianach, stropach, dachu i podłodze,
• dane dotyczące okien i drzwi zewnętrznych,
• rodzaj ogrzewania i źródła ciepła,
• sposób przygotowania ciepłej wody,
• rodzaj wentylacji i ewentualnej klimatyzacji,
• informacje o instalacji fotowoltaicznej lub innych źródłach odnawialnych,
• zdjęcia budynku albo lokalu, jeśli są potrzebne do potwierdzenia danych.

Brak projektu nie zawsze uniemożliwia wykonanie świadectwa. Część informacji można ustalić na podstawie innych dokumentów, pomiarów, zdjęć i danych przekazanych przez właściciela.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Cena zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, powierzchni, dostępności dokumentacji i stopnia skomplikowania instalacji. Inny zakres pracy dotyczy niewielkiego mieszkania, a inny rozbudowanego domu lub lokalu użytkowego.

Aktualną cenę można sprawdzić bezpośrednio dla konkretnego rodzaju nieruchomości:

• świadectwo energetyczne dla mieszkania,
• świadectwo energetyczne dla domu,
• świadectwo dla lokalu użytkowego.

Świadectwo energetyczne a audyt energetyczny

To dwa różne opracowania. Świadectwo opisuje aktualną charakterystykę energetyczną budynku lub lokalu i jest wykorzystywane między innymi przy sprzedaży oraz najmie. Audyt energetyczny ma szerszy zakres i służy przede wszystkim do zaplanowania modernizacji, porównania wariantów prac oraz określenia możliwych oszczędności.

W aktualnym programie Czyste Powietrze audyt energetyczny przed rozpoczęciem inwestycji oraz świadectwo po jej zakończeniu należą do wymaganych dokumentów. Zawsze należy jednak sprawdzić zasady obowiązujące dla konkretnego naboru i zakresu przedsięwzięcia.

Najczęstsze pytania

Czy stare mieszkanie również potrzebuje świadectwa?

Wiek budynku sam w sobie nie zwalnia z obowiązku. Jeżeli mieszkanie jest sprzedawane albo wynajmowane i nie zachodzi ustawowy wyjątek, potrzebne będzie aktualne świadectwo.

Czy świadectwo trzeba odnawiać co 10 lat?

Nie ma potrzeby odnawiania dokumentu wyłącznie dlatego, że właściciel nadal korzysta z nieruchomości. Aktualne świadectwo jest potrzebne wtedy, gdy występuje obowiązek jego przekazania, na przykład przy sprzedaży lub najmie.

Czy najem krótkoterminowy wymaga świadectwa?

Ocena zależy od charakteru umowy i sposobu użytkowania obiektu. Przy nietypowych formach najmu warto zweryfikować indywidualną sytuację oraz aktualne przepisy.

Czy można zamówić dokument bez projektu budowlanego?

Często jest to możliwe, ale może wymagać dodatkowych danych, zdjęć, pomiarów albo inwentaryzacji. Ostateczny zakres ustala osoba sporządzająca dokument.

Czy świadectwo pokazuje rzeczywiste rachunki za ogrzewanie?

Nie. Świadectwo opiera się na obliczeniowych parametrach budynku i standardowych założeniach użytkowych. Rzeczywiste rachunki zależą również od cen energii oraz sposobu korzystania z nieruchomości.

Źródła i podstawa prawna

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: świadectwa charakterystyki energetycznej,
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: obowiązki i ważność świadectw,
• Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity,
• Program Czyste Powietrze: wymagania dotyczące audytu i świadectwa.

Artykuł ma charakter informacyjny i przedstawia stan ogólny na dzień przygotowania publikacji. W indywidualnej sytuacji należy uwzględnić aktualne przepisy i rodzaj nieruchomości.