Brak świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie. Za co odpowiada właściciel?

Sprzedajesz albo wynajmujesz mieszkanie, dom lub lokal? To właściciel powinien zadbać o przygotowanie i przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Brak dokumentu nie jest tylko formalnym niedopatrzeniem. Przepisy przewidują odpowiedzialność za niewykonanie tego obowiązku, a przy sprzedaży jego przekazanie zostaje odnotowane przez notariusza.

Kto odpowiada za przygotowanie świadectwa energetycznego?

Obowiązek zapewnienia świadectwa spoczywa przede wszystkim na właścicielu lub zarządcy budynku albo jego części. Dotyczy to także osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jeżeli prawo jest sprzedawane albo lokal jest wynajmowany.

Dokument powinien odpowiadać przedmiotowi transakcji. Przy sprzedaży lub wynajmie całego domu potrzebne jest świadectwo dla budynku. Jeżeli transakcja dotyczy mieszkania lub lokalu użytkowego, świadectwo powinno dotyczyć właśnie tej części budynku.

W praktyce oznacza to, że właściciel nie powinien pozostawiać przygotowania dokumentu na dzień zawarcia umowy. Najbezpieczniej sprawdzić wcześniej, czy istniejące świadectwo jest nadal ważne i czy opisuje aktualny stan nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości bez świadectwa energetycznego

Przy sprzedaży świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się nabywcy podczas sporządzania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w akcie fakt przekazania dokumentu. Jeżeli właściciel go nie dostarczy, notariusz poucza osobę zobowiązaną o karze grzywny za niewykonanie obowiązku.

Warto podkreślić, że obowiązek dotyczy przekazania prawidłowego świadectwa, a nie dowolnego wydruku z obliczeniami. Dokument musi zostać sporządzony przez osobę uprawnioną, wygenerowany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków i opatrzony wymaganym numerem oraz podpisem.

Ustawa przewiduje za brak przekazania świadectwa sankcję w postaci grzywny. Nie wskazuje natomiast, że sam brak dokumentu automatycznie unieważnia umowę sprzedaży. Jest to odrębne naruszenie obowiązku ustawowego, którego lepiej uniknąć przez zamówienie świadectwa z odpowiednim wyprzedzeniem.

Wynajem mieszkania lub lokalu bez świadectwa

Przy zawarciu umowy najmu właściciel powinien przekazać najemcy:

• kopię świadectwa otrzymanego w postaci papierowej albo
• wydruk świadectwa otrzymanego w postaci elektronicznej.

Najemca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Zapis w umowie, zgodnie z którym najemca rezygnuje z dokumentu, nie usuwa ustawowego obowiązku właściciela.

Właściciele często zakładają, że świadectwo jest potrzebne wyłącznie przy sprzedaży. To błąd. Obowiązek obejmuje również wynajem budynku albo jego części. Dotyczy więc między innymi wynajmu mieszkania, domu oraz lokalu użytkowego, o ile nie zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Jaka kara grozi za brak świadectwa energetycznego?

Niewykonanie obowiązku przekazania świadectwa kupującemu lub najemcy jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie określa jednej, automatycznej kwoty kary.

Na zasadach ogólnych Kodeksu wykroczeń grzywna wynosi od 20 zł do 5000 zł, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Oznacza to, że kwota nie jest naliczana automatycznie przy każdej transakcji, a jej wysokość zależy od rozstrzygnięcia w konkretnej sprawie.

Czy wskaźniki ze świadectwa trzeba podać w ogłoszeniu?

Jeżeli dla nieruchomości zostało już sporządzone świadectwo, w ogłoszeniu lub reklamie sprzedaży albo najmu należy podać wymagane wskaźniki energetyczne. Są to między innymi wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii oraz jednostkowa wielkość emisji CO₂.

Przepis wiąże obowiązek publikacji wskaźników z istnieniem sporządzonego świadectwa. Nie należy więc wpisywać wartości orientacyjnych ani kopiować danych z podobnego mieszkania bez potwierdzenia, że mogą zostać legalnie wykorzystane dla konkretnej nieruchomości.

Kiedy świadectwo nie jest potrzebne?

Świadectwo nie jest wymagane tylko dlatego, że jesteś właścicielem nieruchomości. Jeżeli korzystasz z istniejącego domu lub mieszkania na własny użytek i nie zamierzasz go sprzedawać ani wynajmować, sam fakt posiadania nieruchomości nie tworzy tego obowiązku.

Ustawa przewiduje również wyjątki dla określonych budynków, między innymi niektórych obiektów zabytkowych, budynków używanych jako miejsca kultu, niektórych budynków przemysłowych i gospodarczych, budynków mieszkalnych używanych nie dłużej niż cztery miesiące w roku oraz wolnostojących budynków o powierzchni użytkowej poniżej 50 m². Każdy wyjątek warto ocenić na podstawie rzeczywistych cech obiektu, a nie wyłącznie jego potocznej nazwy.

Jak długo ważne jest świadectwo?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia sporządzenia. Może jednak stracić ważność wcześniej, jeśli w budynku lub lokalu wykonano prace zmieniające jego charakterystykę energetyczną.

Przed sprzedażą lub wynajmem trzeba zwrócić uwagę zwłaszcza na:

• wymianę źródła ciepła,
• docieplenie ścian, dachu albo stropu,
• wymianę okien lub drzwi zewnętrznych,
• istotne zmiany w instalacji ogrzewania, wentylacji lub przygotowania ciepłej wody,
• przebudowę albo rozbudowę obiektu.

Jeżeli takie prace wpłynęły na parametry energetyczne nieruchomości, wcześniejszy dokument może już nie przedstawiać aktualnego stanu.

Jak właściciel może przygotować się do transakcji?

1. Sprawdź, czy świadectwo już istnieje. Ustal datę sporządzenia, numer dokumentu i jego formę.
2. Zweryfikuj aktualność. Oceń, czy po sporządzeniu świadectwa nie wykonano prac wpływających na charakterystykę energetyczną.
3. Zamów dokument u osoby uprawnionej. Specjalista powinien figurować w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.
4. Przygotuj dane techniczne. Pomocne są rzuty, projekt, powierzchnia, informacje o przegrodach, oknach, ogrzewaniu, wentylacji i ciepłej wodzie.
5. Przekaż świadectwo we właściwym momencie. Przy sprzedaży następuje to podczas sporządzania aktu notarialnego, a przy najmie podczas zawierania umowy.
6. Zachowaj potwierdzenie. W umowie najmu można potwierdzić odbiór kopii lub wydruku przez najemcę.

Najczęstsze pytania właścicieli

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa?

Nie. Kupujący nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Przy sprzedaży notariusz odnotowuje jego przekazanie w akcie notarialnym.

Czy najemca może podpisać oświadczenie, że nie chce dokumentu?

Takie oświadczenie nie zwalnia właściciela z ustawowego obowiązku. Najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania kopii albo wydruku świadectwa.

Czy grzywna 5000 zł jest nakładana automatycznie?

Nie. Przepisy przewidują karę grzywny, ale 5000 zł jest górną granicą wynikającą z ogólnych zasad Kodeksu wykroczeń. Kara i jej wysokość zależą od konkretnej sprawy.

Czy świadectwo musi być gotowe przed publikacją ogłoszenia?

Jeżeli świadectwo zostało sporządzone, ogłoszenie powinno zawierać określone w nim wskaźniki. Niezależnie od terminu publikacji ogłoszenia dokument musi być gotowy do prawidłowego przekazania przy sprzedaży albo zawarciu umowy najmu.

Czy można zamówić świadectwo online?

W wielu przypadkach tak. Właściciel przekazuje dokumentację i dane techniczne, a osoba uprawniona weryfikuje informacje, wykonuje obliczenia i rejestruje świadectwo. Jeżeli danych jest za mało, specjalista może poprosić o ich uzupełnienie.

Podstawa prawna i źródła

• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: świadectwa charakterystyki energetycznej,
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: obowiązki dotyczące świadectw,
• Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity,
• Kodeks wykroczeń, tekst jednolity.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed publikacją lub wykorzystaniem informacji w indywidualnej sprawie należy uwzględnić aktualny stan prawny i cechy konkretnej nieruchomości.